O que você entende sobre regularização de obra? Não é preciso ser um profundo conhecedor da legislação imobiliária para saber que, em caso de fiscalização, a ausência de autorizações leva a multas, embargos e corre até risco de demolição — por exemplo, se estiver em desacordo com o plano de zoneamento ou apresentar falhas estruturais. Legalização de obras é coisa séria, afinal.

Ainda que existam exigências específicas, que variam de cidade para cidade, há quatro passos fundamentais: a matrícula, o alvará, o Habite-se e a averbação de construção.

Entenda, de uma vez por todas, do que tratam e veja como o licenciamento de obras funciona, independentemente das especificidades do município. Depois, é só construir seu lar com planejamento e tranquilidade.

1. Matrícula do imóvel

A matrícula do imóvel é o documento que permite verificar se o terreno está devidamente regularizado, se o vendedor é o real proprietário e se não há empecilhos ao seu registro, como demandas judiciais diversas. Por isso, o primeiro passo é solicitá-la na prefeitura.

Diversos fatores fazem com que um terreno seja considerado irregular. Do ponto de vista técnico, pode ser o fato de começar a ser construído sem ter todas as aprovações necessárias ou, mesmo que as tenha, a execução esteja em desacordo com o projeto e/ou com o cronograma das obras vigente no município.

Pela perspectiva jurídica, o que pode levar um loteamento a ser considerado irregular é a sua não inscrição (nesse caso, para aqueles anteriores a 1976) ou não registro (para aqueles definidos depois de 1976) no Cartório de Registro de Imóveis, seja para venda a prazo ou com oferta pública.

O mesmo critério vale, ainda, na ausência de registro para qualquer categoria de venda posterior à promulgação da Lei Federal 6.766, de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo para fins urbanos mediante loteamento ou parcelamento.

2. Alvará de construção

O alvará de construção é o documento emitido pela prefeitura que atesta que o terreno e o projeto construtivo estão de acordo com as normas do código de edificações do município ou região.

É obtido após a apresentação do projeto e suas plantas (estrutural, hidráulica, elétrica, telhados, fachadas e outras), do cronograma de execução do projeto e da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART). Esta é emitida pelo CREA e assegura a responsabilidade do engenheiro pela obra.

3. Habite-se da obra

A certidão do Habite-se é o atestado de conclusão da obra. Também chamado de Certificado de Vistoria e Conclusão da Obra, é emitido pela Secretaria Municipal de Urbanismo, por meio da vistoria de um técnico da prefeitura.

Para solicitar o Habite-se é preciso fazer um requerimento, dentro do prazo concedido pelo alvará de licença, e apresentar uma cópia desse alvará, da anuência (autorização) do autor quanto à observância do projeto aprovado, dos comprovantes de quitação do IPTU, das licenças de instalações definitivas e da escritura do terreno.

O prazo para a vistoria e manifestação da prefeitura é de 15 dias. Caso seja encontrada alguma irregularidade, o técnico responsável pela vistoria solicita os reparos e, se necessário, aplica multa(s).

Depois de pedir o Habite-se, deve-se solicitar a emissão da Certidão Negativa de Débitos do INSS. A consulta pode ser feita no site da Previdência Social, pelo CPF do proprietário e tem validade de 180 dias.

4. Averbação de construção

A averbação de construção é a sua oficialização, com o objetivo de atualizar as informações do registro. É feita por meio da apresentação do requerimento do interessado com firma reconhecida, da certidão do Habite-se e da CND do INSS no Cartório de Registro de Imóveis.

O cartório faz a emissão do Documento de Arrecadação Jurídica, com os custos referentes ao registro. Depois, é preciso ir à prefeitura para, enfim, receber o número do cadastro que atesta que a obra está legalizada.

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